我。有同学在群里说哈说这个夏兰老师已经很久没有讲课了，其实并没有啊并没有。我记得以前讲课的频度也不有多高，只不过是说最近一小段时间和之前的两三年不太一样的地方在于说我做心理按摩的频次实际上降低了。。对呀，以前呢有点大事，有点小事啊，大大小小长了脸，做心理按摩，跌了眼做心理按摩，对吧？啊，外面有谣言会做心理按摩啊啊，这个里面有这个不定因素要做心理按摩啊，但是呢啊最近我做心理按摩比较少啊，有事说事，没事呢，我就去看书去了，对吧？我也希望大家去看书，也希望大家去这个这个这个啊生产，对吧？。

当然了，关于市场的价格哈，我已经不再怎么心理按摩了。但是呢有一件事情哈，今天我想来想去觉得说确实应该给大家按摩一下，为什么呢？就是我们现在正处在一个啊过分的乱世啊，过分的乱世，对吧？突然之间哈大家就感觉说到底有没有道义了啊，到底有没有尊严了，到底有没有荣耀了，对吧？啊，爱乱了。

我们身处一个乱世：

道义、尊严、荣耀 都在哪里？甚至，连脸都不要了吗？

就是社会的热点也好啊，或者是说这个媒体上的这个传播也好啊啊，甚至啊这个这个啊。商业领域也好啊，嗯政治领域也好啊，我们现在四球看到的就是什么呢？就是忽然之间啊，嗯一切都不重要了，道义不重要了，尊严不重要了，荣耀不重要了，对吧？干脆都不要了，甚至脸都不要了的地步啊，这个呃最近这种情况是特别特别多的。

呃，商业领域里呢，我们国家哈有一个这个嗯著名企业家，对吧？在做自己的产品宣传的时候，脸都不要了。对吧整个企业内部呢现在也是处于完全不要脸的状态，对吧？当然了，这样的企业呢，在中国大陆除现又不是第一家在此之前呢，有若干家企业也是如此的对啊？只不过是突然之间啊，嗯，原来大家还这个遮遮掩掩对啊，突然之间嗯。嗯，没有人遮掩了，都大大方方的了，就是开始大大方方的不要脸。

嗯。那那那从国际上来看，哪怕政治领域对吧？那像比如说好我们熟悉的这个美国对吧？啊，看完冲普每天在干的事情啊，让我们感觉目瞪口呆，对吧？突然之间对吧没有道义了啊，突然之间没有荣耀了，对吧？啊，突然之间不需要尊严了，你看。这干嘛呢？对呀啊，所以呢就是说。我们正出在一个哈就是乱世。然后在这个过程当中呢，嗯会有很多的哈嗯价值观上的失落。

然而呢嗯这时候需要我们自己给自己做一些心理建设。啊，什么意思呢？就是你要明白啊，这是乱世啊，嗯某种意义上那还是短暂的。对某种意义上它还是短暂的。然后呢，它特别特别像什么呢？一个类比，就是我们看到的哈金融市场，对吧？我们都知道到最后啊，只要你是个长期持有者，最后你的巨大的盈利和大部分的盈利都来自于漫长的熊市，是不是这样子，对吧？虽然牛市短暂，但是呢历史来看的话，它总是牛市打败了熊市，不然的话呢，经济增长从何而来呢？

。这能到这候你去看啊，人类的发展也是这样的对吧？是有黑暗的日子，是有乱世，并且呢黑暗日子还挺长的，乱世呢还挺凶的。但世呢总体上人类还是在进步的，无论是哪个国家，无论是哪个社会。无论是哪个阶段，终究一直是在进步的过程当中，这一点是非常非常确定的。

所以呢你要给自己做心理建设，那我也需要给自己做心理建设。对吧？然后呢我就会问我一个问题，对，现在是卵石。对，有的人不要尊严了，有的人不要报义了，有的人不要荣耀了，对吧？我先不要问我自己要不要，我只问一个问题，我要这样教我们家的孩子吗？我。我不问外界怎么样，我也不在意别人怎么样，我甚至没有问我自己怎样。我想问了一个自己，很简单的问题，我要教我家的孩子，不要道义嘛？我要教我家的孩子，不要尊严嘛，我要教我家的孩子，不要荣耀嘛。

道义（Morality）、尊严（Dignity）、荣耀（Honor）……

我问自己：我真的要教我自家的孩子抛弃这些吗？

答案很清楚：我做不到。我不会那么教。无论如何，我都想让自家孩子变成有道义、有尊严、有荣耀的人。

…

🎼.
2022年刚开始哈，我们就看到了很多哈跟房地产相关的负面新闻。
当然了，去年年底就闹得很凶，什么呢？
就是恒大爆雷。
那其实除了恒大这个房地产商之外，其实还有很多其他的房地产商也在陆续爆雷，为什么他们能爆雷啊，因为市场不景气嘛。
如果他们的销售很好，场依然景气的话，那么根们就不会爆雷。
2022年刚开始就有一场危机在蔓延，什么呢？
就是。
是有20万人断工，是断工潮来了，四大行呢起诉20万断工者。
其实呢你细细想就明白了，20万断工者被起诉的是指20万，还有没有被起诉的呢？
还有即将断工的呢？
其实这方面的数据已经非常非常的吓人了。
我们从各个角度哈都能够得出很多嗯对于房地产市场悲观的结论，这个2021年哈，全国大约有169万套房子在阿里平台上拍卖。
放眼全年。
那同比激增30%以上，这个反拍房里哈有相当一部分，其实就是银行在处理断供的房子，就是相当一部分。
所以呢这次断公潮哈其实来的是来势汹汹啊，可以说哈饱守国企。
全国哈至少有百万户处于断工的这个状态啊，那就更多正在断工的路上，这就非常可怕了。
而且断工之后啊，最可怕的地方在于说中国的银行给。
房贷者提供的贷款啊，合同条约是非常不一样的。
啊，比如说你在国外哈，比如说你在美国，你去买房向银行贷款，你可以把房子作为抵押物交给银行。
到时候呢，如果你连本息还不上的话，嗯，本息还不上的话怎么办呢？
你就把房子交给银行，银行处理就完了。
因为那是抵押物嘛。
嗯，当初你这个贷款的时候，房产的价格肯定是高于你贷款金额相当大一部分。
所以呢？
那个叫抵押物，那既然是抵押物，你还不上钱的时候，银行就把房子扣下来，它处理掉就完了。
但是在中国哈太一样，在中国不太一样。
这些细节呢，在这么多年房地产价格上涨的过程当中，被绝大多数民众给忽略了。
首先是这样的，你那个房产在银行手里只是抵押体当你的这个还款还不上的时候，银行会从啊你的欠款以及利息的总和当中。
减去当时他们处理的房价，剩下的部分，剩下的部分你依然要还。
也就是说，嗯国外的房贷和国内的房贷不一样的地方在于说国外的房贷，发放方银行多少也承担一些责任。
但是国内的放贷方，银行是坚决不承担任何责任的。
所以如果你断供了，你不要以为你把房子交给银行就完了。
银行把你的房子处理掉之后，当然肯定是折价处理的嘛，远不如当你买的那个价格吗？
你的本息加起来扣除处理掉的房价，剩下的部分还是欠款还是欠款，你还是要还这些钱的，什么时候还完，什么时候算数，有一点哈是这样子的，就是所谓的等额等息还款，这些词呢就莫名其妙的，你在中国向银行贷款，买了房子，前几年你还的其实都是利息，本金没还的
。
当然了，你还掉那个钱啊，交本金还是交利息，这中间是有差别的。
比如说你。
借了20万，利息到最终也有差不多19万，总计39万，你还了19万。
如果你还了19万，被称为本金的话，从法律上来看，了不起你没有付利息嘛，你本金只差1万了嘛。
所以银行不会把你先还的部分叫做本金的，肯定叫利息的。
所以到最后是这样的，你是还了利息，但是呢你的本金没有，所以呢从法律角度重出发啊。
你还是要挣常还钱嘛，这就比较吓人了吧。
所以啊不了解的同学啊可以最近到网上去搜一搜看一看啊。
在北京的附近有我建议有叫燕郊的地方啊，那里面已经老早就出现了断工潮了。
屋里的业主们呢也在网上写了一些哈，自己断工之后所面临的处境。
大家不妨看一看啊，了解一下具体的情况。
当然了，这些事情呢20年前就是可以预见的，只不过在那个过程当中啊，房价一直在。
乃至于绝大多数人哈根本就不在乎这个东西，理解吧。
觉得说这个反正我先赚钱再说，或者是再不买就完了等等等等。
可实际上呢，在过去的20年里啊，一直是租房比买房更划算的。
怎么说都没有用。
所以呢我们群里面哈要是有些同学最近有购房的这个讲法的话，希望你认真考虑啊，其实呢购房可能在未来的二三十年里都不是一个好的选择。
实际上在过去的二三十年里也不见得是好的。
选只不过是人们不那么认为罢了理解吧。
当然还有很多人哈为这个钢地产市场摇旗呐喊。
啊，非常非常的多。
但是呢你是要为自己的钱负责的人，你的生活只有你自己负责。
那些经济学家们对吧？
说说也就算了，你按他们的做了，他们也不会为你的行为买单，对吧？
你也不应该让人家为你的行为买单，是这样子吧。
所以呃要买房同学哈一定要注意了，因为他是涉及你一生啊啊最重要的投资决策之一。
除此之外呢，还需要考虑的一些因素哈，当然了，大家都知道最近的。
一年哈人们在讨论中国的出生率在断崖式的下降，到了今年啊一个数据出现了。
2021年哈，全国新增人口才48万，就是已经快到了这个负增长的边缘了。
这个人口哈断崖式下降带来的影响是什么呢？
带来影响，就是再过1年8年都不用20年30年，市场上啊就更少的人买房了，这不是意愿不意愿的问题，就是人口不够嘛，这就很惊然。
吧所以呢你现在买进来的房，十0年后砸到手里是很正常的，就好像10年前买的房啊，十0年后今天砸到手里一样，其实应该更严重哈，为什么呢？
有另外一组数据啊，值得你重视哈，中国哈一户数量超过1.
25亿地人户，这什么意思啊？
新一代的年轻人呢结婚率也可以下降。
那他不结婚了，他独居。
那这个时候哈面临下一个大的问题啊，目前市场上绝大多数的户型，在将来是卖不出去的，没有人住这么大的房子，你一个人。
住那么大房子干什么呀，对吧？
这就惊人了。
所以呢目前哈中国的房地产市场不仅是没有增量市场，存量市场也堪忧。
当然还有很多很多很多很多其他的原因哈，一生当中的重大投资决策没有多少个对？
买房就是其中一个，如果你在这件事情上不足够慎重的话。
那么你未来的生活会受到很大很大的影响，绝大多数普存都是如此，一套房可能就是所有资产的啊绝大部分了，是这样。
🎼所以在这方面呢一定要慎重考虑，尤其是哈我们群里有一些早已为人父母的家长，对年轻人的呃期许，如果产生错误的话，也是相当困难的事情。
好，今天就分享到这里。

…

🎼.
前两天我给大家讲了一个话题哈，不要再逼年轻人买房了我有几点要补充啊。
第一个是既然啊我所说的内容可能看起来有所争议。
那我可能就需要再多补充几条论据第二点是什么呢？
第二点是我要先讲的，那我先讲第二点再讲第一点，先讲的是什么呢？
大家要搞清楚啊，我给出的不是命令，我给出的只是建议，这个命令和建议是。
一样的哈，作为朋友，那没有办法给朋友下命令吧。
作为领导也许有可能。
有的时候呢你是老师，那学生就误以为你下的是命令，即便你说是建议，所以呢我说不要建议不要在低年轻人买房了。
你非要买，你就买呗哎，你非要逼自己孩子买，那就买呗。
因为当我们相互讨论问题的时候，请大家务必知道这样一点，叫以理服己，不是以理服人，就是我们讲道理是为了让自己。
的决策更为清楚，让自己的决策更为接近正确。
所以呢我们讲道理的目标哈，首先要搞清楚，首先是以理服己，来说是否是以理服人，以理服人很不容易的。
所以呢准确的来讲，我并没有想要塞给你一个结论，其实呢更为关键的是啊，我可能拿出了一堆的论据，根据这些论据，对吧？
你自己会得到适合你自己的结论，也就是说在明天我跟大家分享我的观。
点的时候，我在意的并不是说服你我在意的是我拿出的根据是否足够的合理。
我相信任何有正常推理能力的人，依据那些根据会得到一些正确的结论。
因为从正确的根据得到正确的结论，这个过程其实非常的简单，几乎所有人都做得到。
好了，那我就接下来给大家补充一些论据啊，扩充一些论据。
第一个是什么呢？
那天我们提到房产的。
受租比啊，在很多地方已经超过100了，是不是这样子啊？
我们说哈超过50就很荒唐。
为什么呢？
因为中国的房产使用权是70年的那超过100这不有病了吗？
对O那我给你补充关于这个论据的补充。
其实呢你可能没想到，或者是你可能不在意，当你拿到新房的时候，你的使用权限剩下的已经不到70年了。
那70年指的是从政府把地卖。
出去开始算的。
如果说哈一卖出去就开始建房啊，建了两年建完OK那就剩68年了。
所以在中国哈没有人能拿得到70年使用权的新房，对吧？
有的时候是60年，为什么那个地被房地产商存了10年，有的时候是50年。
那如果是二手房呢，二手房就更低了。
因为他拿到的是60年，自己又住了10年，对吧？
那就50年啊，住了20年的那就是40年，是这样子，所以的话在中国你购置的房产啊，最长。
理论使用期限是70年，但是呢哼没有人拿得到这一点呢不能忽略的。
是这样吧，有一些人有这样的想法说，你看我贷款买房的时候，相当于3倍的杠杆，又有首付值首付3分之1嘛那。
.
把这个贷款买房支付首付3分之1，认为是自己获取了杠杆这个想法其实是百分之百错的啊，非常奇葩的它不是杠杆杠杆不是这么理解的。
这个要搞清楚，当切只当房价很低，乃至于未来二三十年房价必然大幅度上涨的时候，支付3分之1的首付这个行为看起来像是杠杆。
我告诉你啊，从另外一个角度，当房价已经到头了，或者快要到头的时候。
不是杠杆啊，那是脚价，你知道吗？
那不是杠杆，那是脚价，为什么呢？
因为房价只要跌个15%，你的首付就直接清零了，跌20%，你的首付就已经爆仓了。
你想没想过啊呀？
为什么跌15%啊，直接就清零啊，论是这样子的啊，当你使用了所谓你以为的杠杆交了首付的时候，你已经把你的房价固定到30年后了，是吧？
与此同时，未来的30年，未来的。
😡30年你要支付利息的，所以你总计本息是相当于两套房的钱的，是吧？
所以你的成本是房价乘以2哎，房价跌了15%，你交了30%首付是不是彻底没了，房价是跌了20%，你就彻底爆仓了嘛，那房价有没有跌过20%啊？
有啊，20192020都有过，当房价跌到20%的时候，市场上所有那些是交了首付贷款买房的人其实等于事实上已经爆仓了，你知道吗？
很吓人的。
所以你看。
啊，如果房价未来长期上涨，那可能看起来像杠杆，它不是杠杆，它看起来像杠杆，但是长期来看房价不涨或者是跌，那就是脚价耶，理解吧，那哪是杠杆，你开玩笑，你知道吧？
这一点上再继续补充这一点上再继续补充什么呢？
你真的不要误以为银行给你的住房贷款，购房贷款利率仅有5%不到，看起来好低的这是真的不是的，它只是把大量的利息。
比如说另外两个点，另外三个点的利息包装成各种各样的手续费了，你就是被用词给迷惑了，你知道吗？
大家还记得吗？
信用卡的利率很高的，但是呢说出来却不高，为啥？
银行在发信用卡的时候就用过这招，就把大量的利息包装成手续费。
所以才有那么多人误以为利息不高，理解吧？
所以呢这5%左右的利息啊，其实远远不止的可能是期可能是8，理解吗？
有各种各样的手续费的，而且还很投析，太可怕了，你不知道而已。
你就说你对钱这个东西啊没有很认真的考虑，理解吧？
你再想想看哈，就是贷款买房的可怕是出在于说你被每年持续盘剥5%左右。
的利息或者抽水还要连续二三十年的情况下，你的房价被提前30年固定了下来。
那么如果后面房价必跌的话，你怎么办？
这时候你就可怕了，在哪，你知道吗？
你的工资会随着房价下跌而下降的，为啥呢？
如果房产大幅度下跌，就说明整体经济状况必然产生了问题，就职薪水都会普遍下降的好了，但这个时候你的房价被固定了，为什么呢？
你签合同了，于是。
你不仅会失去房产，如果你支付不起这个利息的话，并且呢就算把房产卖掉，你会发现说你还是欠银行的钱，并且欠那个钱是带利息的钱。
就是你要额外背负，带有利息的债务，这两年已经陆续开始出现这种新闻，有人想把自己的房子送出去，一分钱不要送出去。
你听着说这个有病吧，他没有病啊，因为送出去。
因为说把债务也送出去了嘛。
我还看到一些讨论哈，说他用了杠杆可以快进快出啊，那么。
完了嘛啊，这个是比较天真的想法哈呃请大家务必了解，房产呢是个流动性很差的资产。
它不像哈你买了股票，你可以卖出其中的一部分。
你买了比特币，你可以卖出1%。
房产首先你做不到这点，它得整进整出，是这样子吧，更为重要是什么呢？
房价越高的时候，它的流动性越差。
房价越高的时候，它的流动性越差。
所以呢房产作为投资标的，逃顶难度。
是巨高的。
好了，这是第二点啊，这是关于人们对贷款买房，误以为那是三倍杠杆的解释，这是个误解啊。
首先它只是看起来像杠杆，但有的时候呢干脆就是缴价。
另外呢，利息其实比你想象的高很多啊，因为有些利息被包装商了手续费。
未来30年如果收入支撑不起，房贷就会非常的惨。
更为关键的是房产流动性其实非常差，根本就没有办法做到快进快出。
为什么呢？
也房价。
越高，流动性越差，调顶难度啊无限大，理解吧。
还有一个重点是什么呢？
你如果把房产理解为投资标地，那你就不要误会另外一个成本不存在。
就当我们说啊这个房产的年化收益率没有多高，只不过是12.
49%，12.
5%不到的时候，其实这里面漏算了一个数据的，是什么呢？
就是这里面还有个东西没有扣掉，房产是有维护费用的，房产是有维护费用的，经久失。
修那你房产就不值钱嘛，这里面就涉及到另外一个问题了，就是中国的房屋质量是什么样的，大家心里没点数嘛，对吧？
如果你真的不知道哈，中国的房屋质量是什么样的，大家接着看看20年前的房子，你就知道了，就房屋质量非常差，根本就没照着50年100年修。
Yeah.
。
你要是有几个搞建筑的朋友，你就明白了中国是什么情况。
你要有几个搞装修的朋友，你就明白了中国是什么情况。
我跟你讲一条啊，你在毛坯房装修的过程当中，你要布线那布线的时候呢，你要用PVC管那种塑料质管，把各种线装进去啊，防腐嘛，防虫咬等等等等。
あ。
好了，这个PVC管啊，理论上来讲，它的使用年限应该超过100年才对。
否则它不应该在市场上卖。
在国外是这样的啊，在中国呢，因为房产的使用期限是70年，所以它低一点也无所谓啊。
好了，但是我可以告诉你是，在中国市场上是这样，这种PVC管连两年的使用期限的商品都有两年啊，你现在都匪夷所思，你知道吧？
但你知道那两年的话，它卖的很便宜嘛。
价格是啊正常使用年限的这个价格的。
比如说几分之1，这个就是哈影响中国房产质量的一些小的因素。
我没有夸张，我没有夸张，公开场合不好意思讲而已。
对？
我呢是常年租房，过去的20年，我一直在租房对啊？
我经常想就这房子，就这质量，幸亏我是租的，我要是买的，我都能气死，你知道吗？
啊，这新房租给我才住了5年，阳台上墙皮就掉了，下点雨就。
够了这啥呀，上千万的房子，过千万的房子，对不对？
所以房产质量是很大的问题，而房产质量差呢就会增加房产的维护成本。
就算房产质量很好，它也有维护成本。
所以呢那12.
49%里面哈，显然并没有计算维护成本，这一点呢是需要补充的，再往下补充一点是什么呢？
啊，政策影响在中国进行投资，比如说房产了，其他投资也是一样的。
政策因。
因素哈是不得不认真考虑的因素。
最近的两年啊，房产投资者都很难受，为啥呢？
政策突然改了，改什么了呢？
银行不再给二手房购置者提供贷款。
这对想出售房产的人哈，是极大的打击的。
为什么呢？
你当初呢贷款买了新房，住了3年5年，你变成二手房了，哪怕住一个月，他也是二手房。
现在呢你想找接盘侠，这个接盘侠必须有能力支付全款。
刚才我们就说过哈。
这个房产的流动性本来就很差，房价越高，流动性越差。
再加上这么一条，这个房产的流动性哈就几近于零了。
这就是为什么哈目前哈你看到的房价，二手房价绝大多数都是有市无价的真实原因，这还不算。
最近呢京上广深行陆续哈给在开始做什么事情呢？
二手房要使用指导价销售了，你想卖多少钱不行，市场说多少钱不行，它有个政府指导价，这什么意思啊？
你要是买了房，你就老老实实。
用着吧或者说难听点，被套住了，你就老老实实被套着吧。
所以呃政策因素呢真的应该认真考虑啊，它不是你想象的那样，随可以随意开玩笑的，也不是你所想象的那样，可以随意钻空子的。
第五个要补充的是什么，房产市场的供需关系早就啊发生了巨大的变化。
在2018年的时候哈，有一个特别重要的报告。
我不知道大家有没有注意到，叫中国住房存量。
测算副标题是过剩还是短缺，这是2018年的数据。
这是从1978年啊临近改革开放开始计算到2018年总计40年间啊，中国城镇住宅存量从不到14亿平方米，增至276亿平方米，涨了将近20倍，对吧？
城镇人均住房建筑面积从8.
1平方米增至33.
3平方米，城镇住房套均面积从44.
9。
平方米增至89.
6平方米，大幅度的改善。
但下面啊有一个数据叫城镇住房套数充约3100万套，增至3.
1亿套套户比充0.
8增至1.
09，套户比从0.
8增至1.
09，这什么意思啊？
在之前呢有些人没有房子，有些户没有房子，所以住在娘家，所以套户比房屋有多少套？
家庭有多少户，就是城镇的住房套户比，当时是0.
8，现在已经增至1.
09，就差不多1.
1了。
这个套户比是今天我们提到的另外一个论据。
从国际上来看，当前美国、日本分别是1.
15和1.
16，就是套户比，如果对标日本和美国呢，我们还有增长空间。
Yeah.
德国呢我1.
02，英国呢为1.
03，而我们的是1.
09，接近1.
1，这表明什么呀？
这表明整体上来看，中国的住房供给总量已达平衡。
我再重复一遍啊，城套户比城镇人口呃，城镇的这个住房套户比计算的话，我们一.
1接近1.
11.
09吗？
表明中国城镇住房供给总量已经到达平衡，这是什么？
说话这是2018年，2018年不是2021年不是2020年，不是2019年，是2018年套户比已达平衡。
过去的3年里，难道就没有新建的住房了吗？
所以呢这个套户比早就超过了1.
1。
所以呢目前来看啊，到了2021年的话，我们不用知道新的数据大概想也是就中国的城镇房产套户比已经远超地球上所有的国家，它已经早就过了平衡线了，理解了吧？
所以呢现在还有很多人哈买不起房，注意啊，不是没有房，是买不起房，不是房产供应量不够，而是人们的收入无法支撑主房的房价。
这还不说明问题吗？
你看其实还有很多补充的是吧？
最后最后给大家补充一个最为重要的论据，这是你们你们跟外面的人是不一样的，为什么呢？
因为你们的资金，你们的资本是有机会成本的，外面的人是赚不着钱。
连房价都跑不赢的，你们不一样，你们是谁啊？
你们是有定投策略的人，并且呢你们已经有定投标的了，所以你的钱用在这儿就不能用在那儿用在那儿就不能用在这儿。
请问你的机会成本是多少？
其实呢就算不是你们大概你看我到新东方教书是2000年的事情，2001年我来北京啊，我是我们同事当中几乎唯一一个坚决不买房的人。
当时呢我算了一笔账，我算的那笔账就是特别的普素。
？
就是这一套房哈，当时还不贵了，一套房可能是啊这个500万600万对吧？
我租房子呢大概需要啊780001个月，一年下来呢10万不到，我租十年呢，那就是10百万，对吧？
OK然后我现在呢买房呢，那要交五六百万，这中间差这中间呢差个四五百万吧。
他们说房价还会上涨。
我就在想哈，我拿着这400万500万，未来十年我赚的钱。
能不到400万500万吗？
怎么算？
哪怕我我我我我我我我就买个指数好像也不差吧，更何况我是我呀，所以我不信我跑不赢房价的。
当然了，事实证明我确实跑赢房价。
这不用说了，是呢，我举这个例子，不是说让你效仿我，而是说你要考虑你自己的赚钱能力的。
如果你的赚钱能力能够跑赢房价的话，你为什么要让银行哈拿走你的其中赚钱能力的相当大一部分持续拿走呢？
好了，注意啊，我以上。
补充了6点，每一点都稍微展开了一些。
其中一些点呢是对之前那堂分享当中的论据的补充。
对，有一些新的论据。
好了，注意注意，我再次重申，我不是想影响你的决策。
虽然我知道你的赢决策肯定会多少受到影响，但那不是因为李笑来给了你结论，而是说我把论据全都白给你。
作为有正常推理能力的人，你自己会得到应得的结论。
所以。
再次重申哈，当我们讲道理的时候，更多的是为了以理服己，而不是所谓的以理服人。
以理服人永远是第二步。
第一步是以理服己。
某种意义上来看哈，7月12号的那节课和今天的补充啊是非常生动的逻辑课，非常非常生动的逻辑课，就是逻辑这个东西真的很简单，没有大家以为的那么难。
但是考虑充分考虑全面，考虑深入不遗漏，不得偏颇的结论就是件特别特别难的事。
。
所以呢这两节课的内容呢，你稍微整理一下啊，把你面的逻辑分区搞清楚，仔细考虑这些论据是哪找来的。
仔细考虑这些论据为什么摆在这里，对你的逻辑训练是有极大帮助的。
所以还是那句话，这个逻辑这个东西虽然简单，但不容易，它是一辈子的修行，对吧？
逻辑搞不好，你什么都干不好。
对于生活当中最基本的决策啊，你都会稀里糊涂的做出一个可怕的决策。
所以呢这两节课哈真的很重要很重要。
🎼帮你解决了很大很大很大的问题，而且不只是解决了你的问题，还是你家庭的问题，甚至你后带的问题。

…

.
🎼今天要跟大家说的是什么呢？
就是在未来的30年里，在未来的30年里，年轻人只要买房，就会把一辈子过穷。
啊。
如果是贷款买房，那就是万劫不复啊。
在未来的30年里，我再重复一遍。
Okay.
年轻人只要买房，这一生就过不好，如果是贷款买房，那就肯定是万劫不复。
先说一个数据给大家哈嗯经过测算呢，从2017年到2021年啊，这差不多就是14年两辈子的时间里，这个房地产行业的投资回报率啊，如果真的把房产啊当做这个投资来看的话，对平民百姓来讲，这个投资回报率究竟有多高呢
？
啊，我们仅算北。
北京的商品房市场的话大概是12.
49%。
基本上全国范围内来看的话呢，北京的商品房的啊增值幅度啊是全国最高的。
这个京上广深行啊，除了北京之外，后面上广深行究竟有多高。
但时呢我们没找着数据。
但是呢嗯应该跟这个差不多，也不会比他高多少，不大可能比他高。
那你要知道的哈，在14年间哈年化复合回报率12.
49%。
这其实呢并不是一个很好的投资回报，15%以下在巴菲特眼里是不及格的，15%以下在巴菲特眼里是不及格的。
所以呢如果哈你竟然有能力有资格去买巴菲特的股票的话，在过去的14年里，嗯，你的投资回报率应该比12.
49拨至少一倍。
大家要知道哈，即便是我们把时间拉长，从房价极低的90年代开始算起。
算到现在。
30年的时间里啊，全国范围内所有的房地产政幅加起来也没有超过年化幅和15%。
没有的。
所以呢长期来看的话呢哈这个房地产的投资回报率事实上并不高。
就算高的时候它也顶大就是个合格线，15%，冲破15%的可能性是非常非常小的，放长时间去看的话啊，所以呢历史上从来就不是一个特别好的投资回报的投资标。
这是第一个数据哈。
当然了，这个房地产的这个呃增值幅度啊，超过7%以上很多，使得这社会上绝大多数人没有办法跑赢房地产，再者说了，连续30年啊，有稳定的7%以上的投资回报，虽然在巴菲特眼里不合格，但是在普通人眼里还是很厉害的
。
因为你根本就没有办法去找到一个工作，每年给你涨10%的工资，怎么可能吗？
对吧，所以呢啊老百姓就留下来的印象，就是房地产价格啊涨啊涨，不停地涨，来不来来不及了。
但这是幻觉。
为什么呢？
下一条就是这个房地产价格是不可能无限上涨的，它总有顶峰。
但是房产这个东西啊，它不是企业。
它不是一个可以无限增长的无限成长的长期持续成长的这个投资标的，也许它会增值，但是呢它没有成长，所以呢它终将达到它的价格。
的天花板。
那从改革开放开始到现在啊，40多年间，然后呢，从房产商业化彻底全面铺开啊，30多年间啊，房地产的价格呢一直啊虽然并不高，没有达到巴菲特的及格线15%，但是以接近它的速度年化复荷增长，一直以来远远超过远远超过银行利息加通胀率，于是呢他在以这样的速度去找
。
因为房产的。
价格呢嗯是有天花板的，他照这样的速度已经涨了30年40年。
那我再问你，在未来的30年内，他还会以这样的速度增长吗？
如果他还会以这样的速度增长，那会出现什么情况呢？
所以呢第二条我们已经说清楚了啊，就是房产价格是有天花板的，你回答不了刚才那个问题的好了，现在第三条就是再往下涨下去会出现什么情况，房产价格上涨，那租金价格也会上涨，对吧？
你买房了，然后呢要交钱，你租房呢。
还是要交钱，对吧？
在我们讲啊房屋的售租比之前，我们先讲另外一个数据叫什么呢？
叫房租收入比。
就在北京这样的城市呢，已经到达什么程度了呢？
就是一个人的收入30%要去交房租。
房租收入比现在已经高达30%，对吧？
即便是哈在全国一些哈就是房价极低的地方，像长沙这样的地方。
房租收入比也没有低于20%，这实际上是非常非常高的。
高到什么程度呢？
如果30%的话，已经是很难承受了的。
房租收入比30%是什么意思呢？
就是你月收入1万块的话，对吧？
那么你可能要交，比如说1500元的税，比如啊那还剩下85008500的30%，你得用2500左右啊，去租房，对吧？
那大家算一算哈，就是你没剩下多少了，还要吃饭还要交通，实际上哈你在这个嗯。
北京这样的地方的3000块钱，其实你都没有租到房子，你可能只是租到了一个一间啊，一张床。
所以呢其实今天社会上的绝大多数人生活很辛苦的核心原因是什么？
就是因为多年的房价上涨，造成了房租收入比非常高，并且呢这个数字是浮动的这什么呢？
你的房子越大啊，那个比例会稍微下降一点，你房子越小，那个比例会越高，就是越小的房子租的越贵，因为底层的需求更大，你去租很大的房子反倒相对是便宜的对啊，但是绝大多数人绝大多数年轻人是没有能力租很。
大的房子的。
所以呢他们的房租收入比已经有一部分高达40%到45%，已经到达了彻底无法接受的状态。
所以从这个数字观过去啊，就是经过过去的30年40年的房价啊，远超通胀率加上利率的社会普遍利率的这个总和之后，虽然以巴菲特的眼光是不及格的，但是它已经涨到了接近天花板的地步，再往下涨下去，没人买得起。
房没有人租得起房，这就市场没有能力支撑了，没有能力被支撑了，对吧？
那会出现什么情况啊，那就会出现所谓的崩盘嘛，对吧？
市场上已经没有足够多的人有足够多的收入，有说买房了，连租房都租不起。
那这样的时候他就没有办法持续下去，那房价就一定会跌的对？
只要他开始跌就会跌到不可想象的地步，所以呢我们没有办法预测哈，房价什么时候到顶，什么时候开始崩盘，这是没有办法预测的啊。
你不能说明年就崩盘了，后年就崩。
盘了啊，现在就要崩盘了。
不知道。
但是呢从数据上来看，它是早晚的事儿了，对吧？
所以在放眼未来30年，为什么说30年呢？
就是因为绝大多数人买房是需要贷款的，绝大多数人贷款买房的期限一般都是30年。
所以呢你每次要去参照市场上告诉你，说的明年怎么样，后年怎么样。
其实你做的是一个长期的决策，却以眼前的判断做的依据。
你想想看，那些现在买房的人有多惨。
那可是30年啊。
未来的30年。
然后呢，第四点呢，我们就要讲到什么呢？
就是我们反复提到过的就是房屋的这个售租比，就房产的售租比。
它就是售价和房租的比例。
那现在呢在京上广深行一线城市，人口多的地方，已经出现了什么情况呢？
很多的房产的售租比已经超过了100，就是这个房屋售价和这个房子如果租出去，收到租金的比例超过了100。
我给自己。
啊，在北京的五环外单独租了个房子，做工作间。
因为我个人的习惯是这样的啊，就是我喜欢我必须有独处的空间这样能理解。
然后呢啊大概是290多平啊，接近300平。
我这个小区呢不算是特别特别高档的小区在北京五环外，但也呢不算是低档中高档吧，上个月的这个。
ど？
嗯，房产中介给我们的这个这个售出数据来看的话，每平价格大概是9.
5万人民币左右。
所以呢这个房子的售价哈大概在2800万多一点点，2800万。
你知道我这个房子是多少钱租下来的吗？
我这房子是一个月2万租下来的，一年24万对，所以我现在正在用作工作室的这个房子的售租比就是117。
就什么意思？
就是我租来用作工作。
是用的这个房产的售租比，目前情况是117。
这就荒唐了，你知道吗？
你知道售租比达到多少，其实就不可接受了吗？
各个国家的水准不一样，在我们国家哈超过70肯定是荒唐的。
在我们国家超过70肯定是荒唐的。
你想啊，你不要以为你买了个房产，那个房产就是你的啦，它只有70年产权，这是我们国家特殊情况啊，它只有70年产权。
所以如果这个受租比超过70就荒唐了，就是我凭什么要用100年的房租。
去租70年了，那我现在这个房子的房东就是这样的，实际上他以为他是房东，不是他也是租客，你知道吗？
但是呢他比我还惨，怎么惨了？
他用了117年的租金去租了70年。
你觉得这事儿合理吗？
合理吗？
显然是不合理的但显然是不合理的。
所以理论上来看的话呢，我们看数据啊，我们刚才说了，我们没有办法预测到底什么时候崩盘。
但看数据的话呢，就这个售租比啊。
超过50就已经很吓人了，对吧？
超过70很荒唐啊，对吧？
现在呢居然超过100了，我这儿刚才算了117啊，人们还觉得没事，还在挤破脑门想卖房产，这说明什么呀？
这说明认知出错了。
你记着啊在哪都一样，不管是不是投资世界。
只要你的认知出错了，你终将会因此付出惨重的代价。
而且呢最可怕的是，有些惨重的代价付出了，你都不知道你已经付出了。
你不难受的，没人告诉你的非常可怕的一件事情。
所以呢嗯。
其实呢无论你在中国的哪一个城市啊，你通过报纸啊啊，通过这个这个啊房产中介的访谈啊啊，你自己算一算，你都可以算得出来你的要购买的房产受租比大概是多少？
记住啊，50以上就已经很难接受了，70以上绝对是荒唐，就是你为什么要用70年以上的租金去租70年的房子。
还有另外一个更为可怕的事实。
刚才我们提到受租比，对吧？
然后我就算了个117，对吧？
其是呢还有另外一个因素就是什么呢？
90%以上的人购房不是全款买房的，是贷款买的。
如果你贷款买房，银行的精算会做到这样一件事情。
无论你是还贷20年还是还贷30年，最终你将付出两套房的价格买到一套房。
.
就是银行的这个精算是非常厉害的，就所有的房贷都是一样的。
到最后哈它那个利息会非常接近本金。
于是呢，反正你上银行贷款买房的话，永远只能是用两套房的价格买了一套房。
两套房的钱，一半给了房地产商一半给了银行。
然后呢，你手里拿了一套房。
所以呢事实上对绝大多数人来说，因为绝大多数人都是贷款买房的，也就。
对贷款买房的朋友们来讲，你的受租比还要乘以2。
也就是说我用来嗯当做工作间的这个房子的房东，如果是贷款买的房的话，那就意味着说他这个房产的受租比将会高达234。
这意味着说他花了234年的钱，租了70年的房子，他花了234年的钱，租了7年的房子。
很。
不得多付出了两倍多的代价。
你想想看这是不是一个彻头彻尾的恐怖故事。
你想想看这是不是一个彻头彻尾的恐怖故事。
经过以上哈几个方面几个数据的分析，我猜你会得到和我差不多的结论，然后呢，你就只能按照你的认知，得到你的结论，然后呢，你就只能按照你自己得到的结论啊，做出你的决策。
。
当然了，这个是否购置房产这件事情呢，通常情况下哈不太愿意在公开场合给大家拿主意。
因为这毕竟是大问题，这毕竟是大事情，这毕竟是全家的事情，这毕竟是30年的决策。
我说了一大堆哈，最后那个很重要。
这毕竟是30年的决策。
我这一路看来很多人呢哈都是这样的，就是他用过去30年的经验。
他用过去30年的观察去做未来30年的决策，这注定要输的。
尤其是当你面对一个有天花板的资产的时候，它肯定是有天花板的。
当然了，我们没有办法去预测一切的意外。
比如说假设我们的央行突然说我们也增发100万亿，对吧？
突然货币大幅贬值，这时候房价突然涨了10倍，有没有可能啊？
有的，我们不能抹出这种可能性。
但是呢其实房产依然不是唯一可选的标的。
那如果房产涨了10倍，那股市也得涨10倍，你信不信可能还不止呢。
所以呢房产之外哈。
总有值得持有的标的。
所以呢这一条呢算是补充啊，就是第六条了。
就是房产之外呢，总有值得长期持有的投资标的，甚至他们可能没有房产那样明显的天花板，那样明显实现的天花板，价格有天花板，时间也有天花板。
因为你按照12%、13%15%的速度走下去，对吧？
终将触碰到天花板，对吧？
所以呢如果你很年轻啊，不要逼自己买房产，尤其。
不要逼自己贷款买房，租房挺好的，现在租房多便宜呀，对吧？
随便租都是划算的，租的越大越划算。
如果你是妻子，不要逼老公买房，那是把你老公一步一步推向深渊，你自己并不懂而已。
Yeah.
如果你是丈母娘，别逼女婿买房，对吧？
一个不良资产，不会给你的女儿带来真正意义上的安全感。
你劝你女儿去找那些啊有上进心啊，长期持续努力的人，那样的好女婿才是优良资产，对吧？
你是女朋友，不要劝你男朋友，不要逼你男朋友买房，对吧？
如果她不努力，如果她不进步，如果她不持续学习，买了房又怎么样呢？
然后呢，你自己也要努力进步嘛，对吧？
所以嗯。
嗯，今天跟大家分享的哈是我这段时间哈一直以来。
呃，在琢磨应该怎么说才能让大家真正明白的话题。
然后呢，在公开场合，大家看我在微博上什么的，从来不提房产，因为太过敏感了。
啊，这里面还有很多很多其他因素，它不只是民间的因素，它也不只是经济因素，它当然也有一些政治因素，对吧？
所以呢我很少公开提，但呢这是在我们的付费课堂上，在付费课堂上，那我当然要讲值得大家付费的内容，对吧？
所以呢嗯我稍微整理的。
一下啊，总计呢今天跟大家分享了6条哈，这6条呢啊我重复一遍，希望大家哈认真的理解其中的每一条含义。
就是首先呢过去的这么多年里，房产的增值，年化负荷回报率实际上并不高。
12.
49，真的不高，在巴菲提眼里不及格。
第二条呢，就是你必须明白房产这种资产价格是有天花板的，不可能无限制涨上去，对吧？
第三条呢，如果无限制涨上去。
会怎么样呢？
必然崩盘，为什么呢？
你看啊现在的房租收入比已经达到了30%，普遍，有的地方甚至达到了45%，这是没有办法接受的啊，崩盘在即的理由就在这儿了。
如果市场没有人可以支撑，没有钱可以支撑，那市场不崩盘干嘛呀？
第四条是房产的租售比啊，现在已经高的不像话了，对吧？
理论上来讲，超过50就是很惊险的了，超过70在我们国家绝对是荒。
谬的了，但是现在竟然超过了100，还有很多人觉得没事。
第五条呢是这样的，绝大多数并没有意识到自己的啊房屋售租比可能更高。
为什么呢？
因为他是贷款买房的，所以呢他是用两套房的钱买了一套房，所以售租比还要乘以2。
所以我现在正租来用作工作室的这个房子。
对啊，售租比竟然高达234%。
这个所谓的房东用234年的钱租了70年的房。
然后呢，最后的提醒就是房产之外呢。
🎼总是有值得长期持有的标的啊。
嗯，以上呢作为大家的判断依据，我们保证有意外发生，我也不知道你有没有其他的理由可以纠结。
但总而言之，我们会懂得一个道理，就是逻辑很重要，数据很重要，认知很重要，一切的重要决策都是来自于认知逻辑和数据的差异。
好，今天呢就分享到这里，希望今天的内容对大家的生活格外的有用。

…

大家好，我是一轩，非常高兴在苏珊老师的邀请下来分享一下我加入定投群之后的经历。
让我先从头说起，讲讲我是如何接触到这里的这一切的起点要追溯到2019年的得到跨年演讲北京分会场。
那时我正正在人群中拍照，忽然听到身后有人提起加入了校来老师的社群，还一直在定投，一些B当时的我脑海里满是知乎上一些负面的评论，对这些说法产生了怀疑。
我的第一反应是，跟着校来老师学习的人可能都没有意识到自己已经变成了韭菜。
我甚至还觉得这些人简直疯了。
嘴里还总说自己是什么学校的老师真的有点不可理喻。
然而，事情的转折。

。然而，事情的转折发生在那年5月，我当时参加了一个由早起社群组织的财富自由之路共学活动。课程一开始，校来老师的一句话就深深的印在了我的心里。他说，学习我的课程最好是一字不落。那时候我并没有想到这四个字会成为影响我未来几年决策和生活方式的关键。。我认真的一字不落的学习了，完成了得到平台上的课程学习，又读完了定投改变命运。慢慢的，我开始关注校来老师的视频号，并特别留意置顶的视频。他详细介绍了践行群的理念和目标。那个视频我看了至少20遍。最终在20年底，我做出了决定加入践行群，开始了我的定投之旅。

。践行在财富自由之路等课程中，有一句话让我印象深刻，相信我，你并不孤独。对于一个刚刚加入社群的人来说，这句话听起来或许只是一些空洞的鸡汤。直到有一天，我在微信好友里看到了一位同龄人，也在这个社群中，并且参与了分享活动。那一刻，我突然明白，原来我并不是一个人在努力。此时。我才真正意识到，这个群体中有着许多和我一样的人，他们也在为自己的目标和梦想不断前进。渐渐的我在这里看到了自己想要成为的模样。一字不落的学习和朗读，确实能给人带来心流体验的活动。学习的过程中，我会逐渐陷入其中，体会到一种深入的沉浸感。我刚接触这些内容，没有AI工具，没有丰富的书单推荐。

。在财富自由之路的课程中，有一句话让我印象深刻，相信我，你并不孤独。对于一个刚刚加入社群的人来说，这句话听起来或许只是一些空洞的鸡汤。直到有一天，我在微信好友里看到了一位同龄人也在这个社群中，并且参与了分享活动。那一刻，我突然明白，原来我并不是一个人在努力。此时我才真正意识到，这个群体中有着许。我和我一样的人，他们也在为自己的目标和梦想不断的前行。渐渐的我在这里看到了自己想要成为的模样。一字不落的学习和朗读，确实是一种能给人带来心流体验的活动。学习的过程中，我会逐渐陷入其中，体会到一种深入的沉浸感。

当时我接触这些内容，没有AI工具，没有丰富的书单推荐，所以只能从读书软件中寻找畅销书来读。但读书不仅仅是阅读，更是一种表达和思考的训练。长期以来，我养成了读书录音的习惯。从2020年至今，我在荔枝创建了46个波单，每个播单都是一本书的朗读录音。直到今天，这些播单的累计播放量已经达到了19.1万次。最高的一本书单的播放量达879次，这不仅是对自己学习成果的一种记录。更是对所学内容的一次次。复盘与加深理解的过程。随着时间的推移，我逐渐发现朗读不仅仅是一种练习，它更是一种长期投入的自我提升方式。

在这个过程中，我的表达能力在朗读这个脑体协调的动作中得到了锻炼。
我对书籍内容的理解也更加深入。
而且每一次的朗读都是一次全身心的投入。
他让我更加专注于文字本身，也让我在不知不觉间培养了一种更高效的学习方式。
对一个曾经腼腆内向羞涩，甚至有些自卑的人来说，书中的阿德乐就像一位导师，他的思想逐渐改变了我对自己的看法。
在我逐字逐句阅读的过程中，我开始接纳自己，也逐渐拥有了被讨厌的勇气，以及面对幸福的勇气。
我终于意识到自己面对镜头的恐惧，源自于我没有全面接纳自己，通过这段时间的理论和学习态度的转变，我还参加了线下的心理学工作坊。

经历了更深层次的自我探索和成长。到最后，我终于能够自信的出现在镜头前，毫不拘束的拍摄短视频。

Read more ⟶